Oficinas bajo rayos X

Especial Inmobiliaria

Por Hugo Flores / Fotos de Santiago Barco
Qué sucede y qué sucederá en el mercado de las oficinas? Eric Rey de Castro y Sandro Vidal, director gerente y gerente de investigación de Colliers International, respectivamente, analizan la situación de este dinámico mercado inmobiliario.
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Uno de los rostros más evidentes del dinamismo económico experimentado por el país ha sido el sector construcción. Si bien los principales motores de este rubro han sido el desarrollo de infraestructura y vivienda, las oficinas han ganado un importante protagonismo. Sin embargo, 2014 se configura como un año bastante complejo para el negocio. Según Scotiabank, la construcción crecería este año 7%, mientras que en el 2013 el avance se situó en 8,6%. “Se mantendría el comportamiento positivo de la inversión inmobiliaria [privada], aunque a menor ritmo que en años anteriores, debido a la menor oferta de terrenos a precios accesibles y disponibles para desarrollar proyectos”, dice un reporte del banco.

Colliers International, consultora especializada en soluciones inmobiliarias, ha seguido de cerca la evolución del mercado de oficinas. Dos de los ejecutivos de la empresa, el director gerente Eric Rey de Castro y el gerente de investigación Sandro Vidal, analizan en esta entrevista los resultados del año pasado, la situación del mercado prime, las oportunidades en Lima y otras variantes del rubro.

¿Cómo ves el negocio inmobiliario respecto a hace veinte años?

ER: Es el día y la noche. Hace veinte años no había hipotecas, no había tarjetas de crédito y los bancos no daban crédito. Eso impedía un sano desarrollo inmobiliario. El cambio empezó con la Constitución de 1993, con la que se impidió, por ejemplo, que el Estado compita con el sector privado. Además posibilitó que la inversión de un extranjero sea igual que la de un peruano ante la ley. Otro elemento fundamental ha sido la independencia del Banco Central de Reserva. A eso le sumamos los tratados de libre comercio y, por último, tenemos las notas que nos han puesto las clasificadoras de riesgo. Estos elementos han ayudado, a su vez, a que más peruanos acepten y compren el modelo económico. Estamos en un nuevo Perú.

¿Cómo ha impactado este cambio en el negocio de Colliers International?

ER: Nuestro portafolio de clientes ha crecido bastante debido a que el país ha avanzado mucho y se ha vuelto una plataforma interesante de negocios. Hace unos seis años empezamos con el negocio de fondos inmobiliarios, hace cuatro años iniciamos el de property y facility management [administración de activos] y hace poco más de un año el de project management. Hemos generado nuevas líneas de negocio para tener una gran gama de servicios en un
solo lugar.

¿Cuánto dinero mueve actualmente el negocio de oficinas en Lima?

SV: Es un cálculo complejo. Solo la comercialización de oficinas [venta y renta] puede mover cerca de US$300 millones. Pero además de las transacciones, debemos considerar que existen otros aspectos, como la compra del terreno, la construcción, la implementación, etc.
¿Cómo le fue al rubro de oficinas prime en el 2013? ¿Qué expectativas hay para el 2014?

SV: Durante el 2013 ingresaron al mercado prime ocho nuevos edificios, lo que incrementó el stock total en 90.800 m². Al finalizar el 2013, el inventario total alcanzó los 504.631 m², distribuidos en 46 edificios. La absorción neta [colocación de oficinas] acumulada durante el 2013 alcanzó los 81.000 m², una cifra mayor a los 57.084 m² alcanzados durante el 2012. La vacancia ya mostraba una tendencia al incremento, pues pasó de 1,4% al final del 2012 a 5,2% en el 2013. En cuanto a precios, la renta promedio [precio de lista] se ubicó en US$22,26 por m². Durante el 2014 está previsto, según avances en la construcción, el ingreso al mercado de diez nuevos edificios, lo que significará aproximadamente 150.000 m².

¿Habrá cambios en el precio de ese segmento?

SV: Estimamos que el precio promedio de oficinas prime en fase de proyecto o construcción al finalizar el 2014 bordee los US$2.200 por m². La tendencia es a la estabilización de los precios.

¿Dónde está la oferta de oficinas prime más consolidada?

ER: En San Isidro, distrito donde se aglomeran la gran mayoría de las corporaciones y transnacionales. Miraflores es otro distrito que ha tenido una importancia en el sector inmobiliario, pero se debilitó en los últimos años en la parte corporativa. Surgieron nuevos espacios, como Chacarilla [Surco], donde se ha construido mucho, pero aún no es un mercado tan corporativo. Ahora se viene un eje en Magdalena, pero no tiene el mismo nivel de atracción de San Isidro, ya que a una zona nueva como esta le faltan servicios, como buenos restaurantes, bancos y otros complementos que requieren personas que van a trabajar a oficinas prime.

SV: Los proyectos que actualmente se ofertan en venta a mayor precio se ubican en los distritos de San Isidro y Surco, donde por metro cuadrado de oficinas se puede llegar a pedir más
de US$2.600.

Además de Magdalena, ¿posiblemente se generen nuevos espacios para oficinas prime?

ER: De lejos San Isidro es la zona más interesante. Se está dando un desarrollo en la avenida Manuel Olguín, pero faltan años de consolidación.

¿Y qué pasó en el 2013 con las oficinas B+? ¿Cómo ven ese segmento en el 2014?

SV: En el segmento de oficinas B+, durante el 2013 ingresaron cuatro nuevos edificios que aportaron al inventario total 18.891 m². El stock de oficinas B+ al término del 2013 fue de 301.786 m², distribuidos en 43 edificios. El precio promedio de renta en edificios existentes fue de US$21,53 por m². Para el 2014 ingresarían a este segmento B+ cinco edificios, los que incrementarían el inventario total en 34.800 m². Estos proyectos se ubicarán en Miraflores [2], San Borja [1], San Miguel [1] y Magdalena [1].

¿Cómo ve el rubro de oficinas en el corto plazo?

ER: El parque de oficinas ha crecido sustancialmente y habrá un gran salto en los próximos años. A raíz de que ha habido muy pocos metros libres, mucha gente ha construido oficinas. Lamentablemente tendremos metros en demasía. La oferta excederá a la demanda en los próximos dos años de manera relevante. Subirá, por ende, la tasa de vacancia.

¿Eso hará que los precios se reduzcan?
ER: En algunos segmentos sí, en otros se mantendrán. Dependerá al final de cómo se ejecuten esos metros. Algunos proyectos se quedarán y otros obtendrán menos rentabilidad que la esperada. La demanda buscará lo que más le convenga.

¿Cuáles son los principales problemas que afronta actualmente el negocio de oficinas en Lima?
SV: Podemos mencionar los altos precios de los terrenos, que le quitan rentabilidad a los proyectos, porque los precios finales vienen ajustándose a la baja. Esto va de la mano del ingreso de nuevos proyectos, lo que ha generado el incremento del índice de vacancia.