Construcción e Inmobiliaria

EXPLOTANDO EL BOOM

+ El mercado inmobiliario en la ciudad enfrenta una dinámica moderación que afecta a la oferta a pesar que la demanda se mantiene y se incrementa. Desde ahí nos preguntamos, ¿vale la pena seguir invirtiendo en bienes raíces?, ¿cuál es el potencial de este mercado?

Para Rodolfo Bragagnini, presidente de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), sigue siendo un error hablar de un boom inmobiliario. Él explica que fue gracias a la creación del fondo MiVivienda en el 2002 que el negocio inmobiliario en el país creció. Gracias a este proyecto estatal, las empresas constructoras y los bancos perdieron el miedo a la inversión, comprendiendo que la demanda por la compra de departamentos crecería exponencialmente, facilitando incluso el acceso a créditos hipotecarios. «A ese despertar es lo que conocemos ahora como el mal dicho boom. ¿Por qué mal dicho? Porque la oferta se incrementa. Todos los años entran 90 mil, 120 mil nuevas familias que demandan viviendas. Si nosotros estamos recién en 30, 32 mil, la pregunta es ¿qué hacen los otros 60 mil?, ¿ir a casa de los padres generando hacinamiento? Hablar de un boom es deliberado aún», nos explica.

LADRILLO A LADRILLO
Para Bragagnini, el potencial en el sector está en entender las necesidades del mercado en ambas partes: el comprador final y el inversionista. Aclara que la movilidad de vivienda es casi nula en nuestro país, que el gran error de los compradores es pensar que la vivienda a la que accederán será única y para siempre. «Se tiene que entender que la vida tiene etapas y que cada una debe estar acompañado de un tipo de vivienda. Un joven no debe esperar comprar un departamento de 150m2 sino uno de 50m2 que es lo que necesita. Diez años después venderla, generar ganancia con la plusvalía y acceder a un espacio más grande. Diez años después, lo mismo pero ahora sí pensando en un espacio donde vayas a pasar el resto de tu vida», dice Rodolfo.

Es así como se genera una sensación amarga frente a las hipotecas pues el error surge en hacer denodados sacrificios pagando préstamos que colman las expectativas de una necesidad que debe responder a un aquí y ahora específicos. Escoger bien, sin temor al cambio en un plazo mediano, será la mejor forma de no echar a perder una inversión. El empresario cuenta que las empresas constructoras también están comprendiendo está dinámica. «Antes un departamento de un dormitorio no se vendía, ahora hay demanda de ello. Ahí está el potencial de los inversionistas, por ejemplo».

Entonces preguntamos: ¿Para el usuario sigue siendo rentable comprar departamentos para alquilar? «¡Por supuesto que sí! Lo que pasa es que el negocio del alquiler está mal llevado, es informal, pero es momento de que se vea también como un negocio rentable. Ahora uno encuentra empresas dedicadas al alquiler o administración de departamentos de terceros. Eso es un progreso más si entendemos que existen sectores que no pueden o no necesitan acceder a una propiedad, como son los extranjeros» -comenta Rodolfo con cierta efusividad- «es que invertir en propiedades es un gran negocio. Recomendaría invertir en propiedades más pequeñas que son más accesibles tanto para comprar como para alquilarlas y que estas luego generen la movilización que explicaba».

MUCHO RUIDO
Por su parte, expertos internacionales han declarado que el Perú se encuentra dentro de una burbuja inmobiliaria. Para Rodolfo, si bien la situación económica del país ha mejorado considerablemente, es exagerado atribuir dicho término. Según él, se trata solo de un emparejamiento de los precios en la región, situación que sucede en cualquier mercado globalizado. Pero lo cierto es que en nuestro país el aumento de los precios se ha generado a una velocidad mayor en relación con países latinoamericanos afectando también a quienes podían acceder a un préstamo. «Pero afecta porque hay muchas personas que siguen ganando igual y se les restringe este acceso. Pero recordemos que el PBI peruano ha ido en aumento y que la mayor capacidad adquisitiva está entre los veinte y los treinta y dos años», comenta, haciendo hincapié en que los problemas no son estructurales dentro del sector sino coyunturales.

«Hay mucho ruido al respecto, sobre todo político. El Banco Central de Reserva, la Superintendecia de Banca, los mismos bancos, empiezan a escuchar constantemente ‘burbuja inmobiliaria’ y lo primero que hacen es tratar de protegerse. Pero cuando te proteges demasiado te empieces a hundir y eso es lo que nos está pasando, nos estamos hundiendo ante tanta protección, tanta regulación. Lo que hemos hecho es frenar la economía y en casi todos los países desarrollados el motor de la economía es el sector inmobiliario». Esta situación ha traído consigo que los bancos aprueben menos créditos. Hasta hace un año, de cada diez postulantes a créditos, ocho eran aprobados; ahora solo cuatro. El problema está en que la demanda sigue siendo la misma pero la oferta se mantiene o no termina de abastecerse. «Mi pronóstico es que la demanda va a empujar a la oferta y que hacia finales de este año, comienzo del próximo, todo se regularizará. Pensemos que actualmente se venden en promedio treinta y cinco mil viviendas al año pero que la demanda real es de ochenta mil. No podemos parar», concluye.

PISOS COMPARTIDOS

+ Desde el último boom inmobiliario, en el país se dio un incremento en la demanda de los departamentos pequeños también conocidos como lofts. ¿Cuál es la tendencia de compra de estos en el mercado actual? Augusto Peñaloza, gerente general de la inmobiliaria Masterhouse, y Álvaro ChangSay, director creativo de la constructora Armando Paredes, hablan al respecto. .

En Nueva York, durante la década de los cincuenta, se marcó un hito en el comercio inmobiliario. Las elevadas rentas de los departamentos y la necesidad de lugares espaciosos para los jóvenes compradores de la época hicieron que lugares que se encontraban en desuso [como almacenes o edificios industriales] cobraran protagonismo frente a aquella demanda. Fue en barrios de Manhattan como Tribeca, Soho o el Barrio Oeste en donde se empezó a rumorear la palabra loft.
Si el día de hoy se busca en Google aquel término, o la frase ‘Loft Lima’, se obtiene en una fracción de segundo más de un millón de resultados. Este tipo de vivienda, que tiene entre una y dos habitaciones, además de ser considerada como un ícono en Norteamérica por ser el escenario en donde la generación beat [caracterizada por enfrentar el statu quo de la sociedad] tuvo su apogeo durante los años cincuenta y sesenta, se ha convertido en la actualidad en una propuesta inmobiliaria atractiva para el público joven y moderno de nuestro país.
«La tendencia de vida en Lima ha cambiado muchísimo», afirma Augusto Peñaloza, gerente general de Masterhouse [empresa inmobiliaria]. «El ciclo familiar se corta mucho más rápido. Las personas jóvenes están pensando en irse más pronto de casa. Este cambio en este estilo de vida del Perú afecta directamente la manera en cómo se mueve el mercado inmobiliario». Seis décadas y media desde la propagación de los lofts en los barrios neoyorquinos, el mercado peruano empieza a fortalecer la tendencia a la adquisición de estas prácticas viviendas.
«Percibimos una oportunidad de mercado de parte de jóvenes que venían de estudiar del extranjero –comenta Álvaro Chang-Say, director creativo de la constructora Armando Paredes-, de aquellos que empezaban a trabajar y a vivir solos y también del grupo de personas divorciadas». Hace siete años, la empresa para la cual trabaja, apostó por la construcción de departamentos de una o dos habitaciones en el distrito de Barranco.
El éxito de aquella propuesta no fue instantáneo, pues la idea de vivir en piezas tan pequeñas aún no calaba por completo en el imaginario de la época. De la misma forma lo afirma Augusto, quien incursionó en el mercado de los lofts a finales de los años noventa: «Los departamentos de un dormitorio tenían demanda de los jóvenes con estado civil nuevo [separados], estudiantes extranjeros que venían a Lima, artistas y músicos que buscaban vivir en la zona bohemia de la ciudad».
Gerardo Freiberg, gerente general de Fondo Mivivienda, concluyó hace dos años que Lima presenciaba un alza en la tendencia de compra que involucraba a personas independientes y parejas sin hijos. Esto se debía a que ellas no requerían de mucho espacio para vivir. «Los departamentos de solteros tienen un valor inmenso -afirma Augusto Peñaloza-. Si algún día se busca alquilar estos espacios se va a poder conseguir rápidamente… solo hace falta la opinión del comprador. Por el contrario, si se busca alquilar un departamento de tres dormitorios, se va a tener que lidiar con tres opiniones o más».
Alvaro agrega: «La demanda por los departamentos pequeños siempre ha existido, solo que no se le había identificado a nivel inmobiliario. Muchas veces la gente se mudaba ‘encima’ de la casa de sus padres, o construía allí un pequeño departamento para alquilarlo a una pareja joven».
Miraflores, Barranco y Surco, según Augusto, son al día de hoy los distritos en donde los lofts están mejor establecidos. Sin embargo, tanto él como Álvaro concluyen que la propensión de compra de estos está en potencial crecimiento y con el tiempo debería expandirse a más distritos. «Uno de los limitantes siempre han sido los reglamentos de los distritos – comenta Álvaro-. Sin embargo, optar por la adquisición de este tipo de viviendas generaría automáticamente un incremento la inversión inmobiliaria de los lugares en donde se realice».
Las cifras son una muestra de esta variante en el mercado. El año pasado la Cámara Peruana de Construcción [COPECO] presentó un informe en el que se llegaba a la siguiente conclusión: el tamaño promedio de los departamentos que se comercializaban en la capital disminuyó de 93 m2 a 88m2 y hubo un incremento en la comercialización de departamentos de 30m2 en promedio.
“No sabía a dónde ir excepto a todas partes”, es una de las inmortales frases con la que el escritor Jack Kerouac [ícono Norteamericano de la generación beat] resumió el deseo de toda una generación de jóvenes. Este deseo se mantiene intacto si se hace un paralelo con la realidad actual. En Perú, el segmento de compradores jóvenes que buscan establecerse en un departamento pequeño, apuestan por la practicidad en su modo de vida y la facilidad para cambiar de vivienda cuando lo necesiten.
«Somos una sociedad un poco nómada –afirma Augusto-. La gente viaja mucho, y por temas de seguridad, es mucho más sencillo cuidar un departamento pequeño que uno grande. Si te quieres ir de viaje solo cierras tus puertas y cuando regresas todo va a estar igual».
La realidad es esta, poco a poco, la creencia de que los inmuebles adquiridos tienen que durar para toda la vida se está dejando de lado para dar lugar a un nuevo tipo de compradores y, por qué no, a un nuevo tipo de estilo de vida.

JUNTOS PERO NO REVUELTOS

+ Las edificaciones de uso mixto son proyectos inmobiliarios que combinan viviendas, oficinas, comercios y recreación en un mismo edificio. En Brasil y Colombia se invierten más de cinco mil millones de dólares anuales en su desarrollo. En Lima, estas estructuras, comienzan a cobrar fuerza.

Escenas de la vida cotidiana: hora de almuerzo en la oficina. Sacar el auto del estacionamiento. Tráfico. Buscar un restaurante. Buscar donde parquear. Comer apurado. Regresar. Más tráfico. En la noche llegar a casa. Buscar en elgimnasio un momento de distracción el cual se ve opacado -nuevamente- por el tráfico o la flojera de pensar el tiempo que tomará trasladarse de un lugar a otro.

Imagine que todos los espacios de recreación los encuentra en el mismo edificio. Restaurantes y oficinas juntos. Departamentos, gimnasio y tiendas de decoración unidos. ¿No sería así todo más simple?

«Finalmente todo esto apunta a mejorar la calidad de vida»,explica Alejandro González, gerente de Imagen Corporativa de Ingroup, y agrega que el vacío que la ciudad afrontaba antes de la explosión de estos proyectos arquitectónicos se debía a «un déficit en servicios comerciales y de áreas comunes de oficinas».

A pesar que esta nueva generación de proyectos está en auge, no es completa novedad si recordamos que el edificio del cine El Pacífico fue uno de las primeras edificaciones con estas características, aparecida a inicios de la década del setenta. Mientras en su torre se contaban departamentos, en su primera planta convivían comercios de renombre como el Café Haití y el mismo cine, y todo en el corazón de Miraflores. Hacia los ochenta, el recordado Camino Real también apostaría por la conjunción de oficinas y tiendas de estilo.

POTENCIAL González resalta que la principal característica que se tiene al albergar distintos conceptos en un mismo espacio es generar un menor tráfico humano, factor decisivo para una ciudad tan congestionada como la nuestra. «Además se expone uno menos a la contaminación al no tener que desplazarse a satisfacer ciertas necesidades. En un solo espacio pueden encontrarse múltiples beneficios y hacer uso de servicios orientados a la salud, incluso». Tal es el caso del Lima Central Tower de Inmobliaria, ubicado en Surco, en el cruce las avenidas El Derby y Manuel Olguín. Este moderno y lujoso edificio cuenta con más de cuatro mil metros de cuadrados de áreas comunes como el bar inglés, salas de directorio, de conferencia de prensa, gimnasio con sala de masajes, mesas de billar, «todos pensados para que el trabajador tenga una mejor calidad de vida en su entorno laboral», agrega.

Gabriela Rengifo trabaja en Miraflores, en 28 de Julio con La Paz, donde sus oficinas colindan con el hotel Hilton y los restaurantes de la cadena Acurio, Papacho’s y Los Bachiche. «El oficinista siempre busca salir de la rutina, ya sea a la hora del almuerzo o terminando la jornada. Tener restaurantes con conceptos tan diferenciados y donde se prioriza la calidad y el servicio es para mí una gran ventaja. Ese almuerzo o esa cena ya no tienen que ser la suma de cruzar la ciudad, entramparte en el tráfico y llegar agotado a tu reunión», nos dice.

Nadie discute que Lima necesita seguir creciendo. Y esto solo se logrará mirando hacia las alturas. Para muchos urbanistas el cambio debe ser tangencial pero mientras esto no ocurra será más beneficioso buscar puntos comunes entre las zonas comerciales y las residenciales.

Como concluye Alejandro, estas inversiones generan una plusvalía en el valor del suelo y dinamizan los diferentes agentes del rubro inmobiliario. La tendencia avecina a integrar hotel, comercio, vivienda y oficinas puesto que esto «ayudará a reducir los costos que un hotel genera y además conlleva a que el proyecto cuente con mayores áreas comunes para los residentes».